• 2006-10-18

    说说房价

      陈良宇被免职,一石起千浪,都为“温胡新政”叫好!老横也叫好,老横越来越对中国政府治理国家的能力发自内心的钦佩,但除了整顿吏治之外,老横看到的还有就是:房价要加速下跌了!当然,这不是说明老横有什么慧眼——因为很多人也都看到了,而我想说的是,这跟之前出的政策不一样,对房价的遏制,政府开始要下猛药加速了。

      我一直认为,中国的公民在投资行为中所受到的保护,要远远比其他国家更多——从股市即可见一斑:政府是通过所谓的“行政手段”调控,极大避免了众多中小投资者“血本无归”的可能,至于媒体和所谓业内人士的“套话”:“中国是不成熟市场”简直是放屁!有几个做财经媒体的真正懂证券市场的?有几个业内人士是真正的“业内”?中国政府的“行政手段”现在是越来越符合“市场规律”的(其实和美联储的调息一样)!从这篇文章上看,真正了解中国的,还是索罗斯和巴菲特这样的天才(巴菲特在全球石油丝毫未涨价的时候,大量买进‘中石油’,三年后获利八倍抛出)。

      房市和股市,价值和价格的内在规律,政府对市场调控的手段和力度,也都大同小异,几纸空文下来,或许无人理会,该干嘛干嘛,房价想涨还是一个劲的涨;可是中国政府对经济的调控目标一向很少落空,最后看到的结果,大抵离调控目标都不会太远——还记得许小年的“千点论”吗?当时有几个人相信?但终成事实(最低998点),那么房价就怎么可能直涨不跌呢?并且为什么不可能腰斩呢?就象当年上海的房价谁也不相信3000的房子会涨到15000,现在也没人相信会跌回7000-8000一样,那么就有点耐心,等着瞧吧。

      所以,老横坚决不赞成现在在高房价的地区(北京、上海、杭州)买房子,这跟钱多钱少没有关系,这是“理念”的问题——举个很简单的例子:假如一套在上海价格为12000元/平方、面积130平方的房子,总价为150万,首付50万,按揭5000元/月(即6万/年),那么先不说房价会不会跌,我们先来看看:第一年50-60万的现金要被套死在房子上,以后每年还要支付5-6万的按揭款(按30年计),那么这样一笔钱如果拿去做投资,以老横最保守的估计,目前的投资渠道每年至少有20-30%的收益,如果自己又有好的投资渠道和投资能力的话,50-100%也不是没可能。但买了房子这笔钱就是“死钱”了,无法套现(升值的可能性也不大)。反过来我们再看看租房的成本:上海中档以上的小区全装修的2室2厅房子,应该在4000-5000元,一年房租成本在5、6万左右:这基本是买房一年的按揭款,但首付款却省下来了。“现金为王”——就买房和租房对的现金流的控制结果,是一目了然的了。

      当然,有很多人认为,哪怕负债,但买了房子是“自己的”,租的房子的是“别人的”是替别人在还房贷。没错!如果单这么想好象是对的,可是有没有想过:如果拿首付的钱去投资,得到的回报可以买更好的房子。当然有人会抬杠说万一投资失败怎么办?还有就是象上海人一定要住“自己的房”这种情结,也都不是在正常的投资理念范围内需要讨论的。

      就现在而言,一线城市房价在10000元左右,二线城市在5000-7000元左右,三线城市在1500-3000左右所以,就象股市中的龙头股、二线股、三线股一样:龙头先动,二线跟进,最后三线股补涨,三线股补涨的时候也就是龙头股滞涨筑顶之时——即是此刻。

      其实,很多事情一点都不复杂,道理都很简单,经济规律也一样:不需要那些繁复的经济数据、不需要复杂的经济模型,以小见大,就可以发现真正的轨迹——可是大众永远是羊群,跟随着媒体、舆论和所谓的“专家”的误导,而对真相却是熟视无睹。再想想看:当初不相信3000元/平方的房价能涨5倍到15000元/平方的人,现在却不相信腰斩到7000-8000元/平方——其实这个价格,还是底部时价格的2倍。

      那么 ,拭目以待吧,等着瞧就是——2年之后再看看房价,究竟在什么位置。

      PS:留言欢迎,但不参与抬杠。
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    历史上的今天:

    最后说两句 2004-10-18
    总统也博客 2003-10-18

    评论

  • 我只想横戈悄悄告诉我,投资可以有20%-30%的投资渠道就可以了.



    房地产并非普通商品.横戈有一个说的对,政府,媒体,是不是有人真的明白房地产行业的本质,是要打个问号的.



    当地产跟金融在一起的时候,横戈更有发言权吧.



    但是,我还是坚持横戈把那个20%-30%的投资渠道悄悄来分享的说.



    其实,我要求不高,一年10%就可以了。
    横戈回复ann说:
    实事求是讲:我从来不劝人做投资——道理很简单:有收益就有风险,而不是每个人都是理财高手,所以赚少亏多是最常见的。
    不过去年一时性起劝一个朋友做了一点投资,截至目前收益在58%。做的并不是很理想但我自己还有这位朋友还算满意,原因很简单——我时间都花在管理公司上面了,58%的收益虽然不理想,但也算对得起朋友了:)
    但是,还是那句话:我不劝任何人做任何投资——把自己工作做好比其他都重要。投资有风险,谨慎为之。
    2006-12-04 00:13:03
  • 目前的投资渠道每年至少有20-30%的收益? 如果这样的话,人人都能成百万富翁,买房也根本不成问题了。通篇文章都没有道理!
  • 同意江南鱼盾~当然能便宜是最好~未来(可能20年30年呵呵~)内环3万,中环2万,外环1万(个人观点没有依据呵呵~)
  • 1百多万的东西我肯定我要投几次胎才能买得到.

    在人口增地皮减的情况,什么政策都不能改变商品的发展规律,房价是涨的,我认为即使降也只是商家逢场作戏而矣!
  • 房价问题说到底是中央政府和地方政府的利益分配问题. 中央政府因为没有获得土地出让的高额收益, 非常不满, 所以开始收紧土地政策...本来的国地分税已经造成地方政府, 尤其是县乡政府财政的非常紧张的局面了..这也是地方政府积极土地出让的原始动因...当然, 地方政府永远斗不过中央政府...



    至于老百姓, 似乎并不是老大们真正关心的问题啊. 所以房价嘛, 你看看上海最新的土地出让价格, 那可是相当地高啊...堪称天价. 那么房价怎么会降呢?



    虽然我也希望房价能降, 但是客观上说, 这是一个政治体制问题, 非我等小民所能置喙...
  • 可爱,可笑,可怜,可唉。。。。



    老横的成功之处在于其金融视野,也在于他的不懂技术。。。说实在,当前来说,你们的技术的确不咋的(与blogbus网站无关的其它项目)。。。。
    横戈回复dragon说:
    仁者见仁,尺有所短
    2006-10-27 17:33:10
  • 政府的调控作用最大吧,不是老百姓说了算的,说涨说跌,就是一句话的问题。短时间内经济规律不好使,看帮派利益比较准~~
  • 看见了,真讽刺.

    差点笑出来...
  • 现在政府在控制土地,控制房地产投资,这必然减少房地产的供应,供应减少了,如果需求不变,价格必然上升啊!
    横戈回复张晋江说:
    如果你相信这种说法,那么就不会相信奸商盖栋楼会赚几个亿;如果这么简单,那房价也就不会那么扑朔迷离了~~
    2006-10-24 11:19:44
  • 想买一线房价的房子,可残酷的现实只能让我寻找二线房价的,而更残酷的我现在住的是三线房价的房子里....



    黯然泪下啊......



    以后要多点来老大的blog看看才行~总会学到很多东西~~
  • ??貌似我的留言被删了???



    还是我没留上???
    横戈回复月生说:
    因为跟本篇Blog内容无关
    2006-10-23 09:44:27
  • 反正不是人说了算的事。
  • 啊??鱼盾帮我也赚点……我不要70W那么多。。。10来W就够了啊。。。
  • 我有话要说.....但现在不说,有机会再砍大山。别把自己的思维去套全世界人的思维。我就不信了,我用我自己的思维照样能投资。山中无老虎,猴子称大王。我们家的钱全是炒房炒出来的。只有房地产收益有百分百。我反对现在在去投资房资产,但我也反对现在急于出手,手上的房子。一线以内,1万块内买的,绝对亏不了,二线以内5000以内买的亏不了,三线以内,2000买的亏不了。自己拿这个公式去套,绝对不赔本!

    本人不抬杆,就是喜欢和老横砍大山!呵呵
    横戈回复江南鱼盾说:
    嘿嘿....
    2006-10-19 23:21:07
  • 记得香港的房价在过去曾有过大起大落,可现在国内房价这么多年一直飚升,好像永远没有跌落的时候,是不是真的就如上文思考的那样,很快就会有变化了呢,拭目以待啊!



    如果房子也能做空做多就好啦,有人看空也会发财哟~
  • 我们家中远的房子买的时候是7000,现在稳定在13000,我预计中国政府再怎么打压,这个价位一直稳固,一线中心区,地皮本来就少,将来的房价还是稳中有升的。这是上海,不是TMD的山头地!我的投资理念,就是巴菲特的真传!我帮我妈,3内赚了70万

    接下来投资联通!因为联通的市值和移动不成正比,但联通在未来市场价值一定不会逊色于移动!一个市价1千美金,一个市1万亿美金,现在不管哪个价位买进都是合适的。
    横戈回复江南鱼盾说:
    猴子耍大刀,班门弄斧......
    2006-10-19 15:25:14
  • 原打算这两年就以房养房买套大点的房改善居住生活的,看了老横的文又觉得现在买似乎依稀仿佛好像是不怎么合算,有些动摇了~~
  • 除非要在上海结婚生子...不然死也不在上海买房子.不是房价的问题...这里不是适合居住的地方...管他什么楼盘,都米多少情调....
  • 特同感楼下一位老兄的话,偶们连首付都没有……



    HIA,HIA~~~~
  • 老横啊!我给你10万,你帮我在北京买套房子吧。



    你可以先投资,后买房!嘿嘿!
  • 房价高低来源土地成本,融资成本,及相关税收,中国的房价肯定是虚高的,越是大城市越是如此,但虚高部分恰恰是非市场竞争造成,土地政府垄断出售,融资是银行,房贷算优质贷款,税收中国增长最快超过gdp与国民收入增长,政府银行开发商形成利益铁三角,即便开发商利润再低,但土地融资税收成本压在那,房价怎么降
    横戈回复简约说:
    这个太复杂了,是“解释”,不是真正的“规律”~
    2006-10-19 01:02:51
  • 唉,可怜我们这些小白领,连首付都没有,现在看看也就罢了。
  • 我以为,老横的观点适合给做投资的人看,也就是现在不是投资房产的合适时间,就自住房购买者而言其实不用考虑那么多,如果房价上升自然资产上升,如果房价下降,那么可以居住的房屋可以看作是用租房的钱来对冲了。
    横戈回复Frankel说:
    都说了这“不是在正常的投资理念范围内需要讨论的”——因为真正住房子的人,可以不计较单位面积价格下跌带来的“帐面损失”。
    2006-10-18 23:18:15
  • 第一次留言,是因为心有所感,老横给大家讲讲如何投资吧。
  • 你从目前的按揭和租金的角度计算,确实是租房划算,但这只是静态的分析,如果中国地产价格还有很大上升空间,则租金也会上涨,今天可能4000能租,10年就是8000,所以还应该从动态角度研究,中国房地产未来的价格是多少。

    如果中国未来的经济地位能和美国,日本,英国相提并论,我的想法是北京,上海的房价应该和纽约,伦敦,东京的房地产差不多。
    横戈回复张晋江说:
    同志,请先想想中国老百姓的收入和美国老百姓的收入比例。
    中国的经济地位就算20年后超越美国,并不代表老百姓的平均收入水平就能超过美国。香港的绝对收入和消费水平是内地的3-5倍,如果我们按这个比例说内地的房子还会涨3-5倍,这个逻辑对吗?
    所以,这是个悖论。
    2006-10-18 10:43:58
  • 这么说房子还是回家买吧!还可以省钱买辆车,剩下的钱囤积汽油……

    可是上海人不干啊,租金也给你提高提高,买了房子怎么能不赚钱呢?



    老横当我们的投资顾问吧,我给你当技术顾问
    横戈回复kernel1983说:
    呵呵~~我怎么知道,你的“技术”和我的“技术”水平相当呢?
    2006-10-18 23:28:23
  • 其实前几年炒房的利润更高,偶周围认识的几个人都是为了投资买房的,3-4年下来基本上都翻了一番啊

  • 写的很好

    看了深有触动

    但是不可避免的还是买了房子

    传统的中国人就是这么以为的

    安居乐业

    不住自己的房子总感觉怪怪的。
  • 偶啥都不关心,就希望房价使劲跌,跌到白送……



    PS:偶老家那个小破县城,房价竟然5,6000一平。。。真是太恐怖了。。
  • 不过老横啊。

    像你这么想得开、有投资眼光的人真不多。

    结婚买房属于中国传统,不买房,新娘很有可能就跑掉,这是一个现实问题。

    我的一个朋友的女朋友就因为结婚时没法买房而分手了。

    希望5年内房价能跌到一个合理的水平。
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